不動産投資の利回り計算シミュレーション：空き家率13.8%は賃貸の空室率ではない

利回り計算の例：表面5%・2,000万円の物件で手元に残る額

表面利回り5%・2,000万円のワンルームを、頭金200万円・ローン1,800万円で買うと、手元に残る額は1年で約3.5万円のマイナスです。空室を12.2%にすると、約8.8万円のマイナスになります。数字は全部、計算のための仮定です。

⑤の毎月の返済は約59,627円で、12倍して約71.6万円です。金利と年数は仮定なので、自分が借りる条件で出し直します。

表面利回りが5%でも、ローンを返すと手元はマイナスになることがあります。「赤字でも節税になる」と勧められたら、自分の年収で税がいくら動くかを先に確かめます。

• 赤字のときに税がいくら減るかは、税率7段階で計算した記事にあります: 赤字100万円で減る税を税率7段階で計算した、不動産投資の税金対策の仕組み
• 不動産投資を含む4つの節税の話を、年収別に25分・無料の動画で見られます: 節税の4つの話を年収別に25分で見られる、JPリターンズの動画セミナーの紹介

空室率は6.9%と12.2%で試す：13.8%を使わない理由

空室率は、6.9%で一度計算し、次に高めの12.2%で計算し直します。甘い試算を避けやすくなります。6.9%は民間データの空室率で、12.2%は首都圏の小さい部屋（25㎡未満）の空室率です。

空室率と空き家率は、分母が違います。空室率は、貸している部屋のうち空いている部屋の割合です。部屋が10室あって1室空けば10%です。空き家率は、全部の住宅に占める空き家の割合です。

総務省の2023年の調査で、空き家率は13.8%でした。ここには売却用の空き家なども入っています。賃貸用の空き家は、全部の住宅の6.8%です。

自分の数字で手元に残る額を出す試算表

上の例の数字を、自分の物件の数字に入れ替えます。欄Aで毎年手元に残る額、欄Bで減価償却の年数、欄Cで売るときの値段を出します。

欄A 手元に残る額

式: 満室の年間家賃×（1−空室率）−固定資産税−その他の経費−年間返済＝手元に残る額

• 満室の年間家賃: 月の家賃×12。広告の表面利回りの元の数字です。
• 固定資産税: 課税標準（市町村が決める、税をかける元の額）×1.4%です。持っている物件なら、毎年届く納税通知書の税額を使います。
• その他の経費: 管理費・修繕積立金・管理会社への手数料などです。
• 年間返済: 銀行の返済の予定表にある毎月の返済額×12です。

空室率は6.9%と12.2%の2回で計算します。空室が長いと家賃も下がりやすいので、12.2%のときは家賃も少し下げて試すと安全です。

欄B 中古の耐用年数

減価償却の年数は、建物の構造と築年数で決まります。法定耐用年数（税の決まりで建物ごとに決まった年数）から、中古は国税庁の簡便法（中古の残りの年数を出す決まった計算）で出します。

式: （法定耐用年数−築年数）＋築年数×0.2。法定耐用年数を全部過ぎた物件は、法定耐用年数×0.2。1年未満は切り捨て、2年に満たなければ2年です。

この簡便法が載っている国税庁のページは、法人税向けです。個人の申告で使う前に、税務署で確かめてください。

欄C 売るときの価格

式: 価格＝年間NOI÷利回り。NOI（純収益）は、空室と経費を引いたあと、ローン返済の前に残る1年分の収入です。

年間NOI 100万円（仮定の例）で、利回りが3.6%から5.6%に上がると、価格は約35.7%下がります。下の価格は計算上の試算で、実際の売値とは違います。

3.6%は東京・城南のワンルームの期待利回り（投資家が買うときに見込む利回り）で、4.6%・5.6%は1ポイントずつ上げた仮定です。

利回り計算でよくある質問

ローンの毎月の返済はどう出す？

借りる額・金利・返す回数から出します。元利均等返済（毎月同じ額を返す方法）の式は、毎月の返済額＝借りる額×月の金利×（1＋月の金利）^返す回数÷｛（1＋月の金利）^返す回数−1｝です。月の金利は年の金利÷12です。

利回りの目安はどのくらい？

日本不動産研究所の2026年4月の調査で、東京・城南のワンルームの期待利回りは3.6%、ファミリー向けは3.7%でした。どちらも前回より0.1ポイント（3.7%→3.6%のような下がり方）下がっています。地域と部屋の種類で違うので、物件のある地域の数字で見ます。

「○年家賃保証」の広告の家賃を、そのまま試算に入れていい？

そのまま入れず、家賃が下がる場合の額でも試します。賃貸住宅の管理の法律は、サブリースの広告で家賃などを事実と大きく違えて表示したり、実際よりよく見せたりすることを禁じています。家賃の見直しや減額の請求ができるのに、それを書かずに「○年家賃保証！」と出す表示は、国土交通省のガイドラインで具体例に挙げられています。

若い人の不動産投資の相談は増えている？

国民生活センターが2019年に公表した数字では、20歳代の相談は2013年度の160件から2018年度に405件と、約2.5倍に増えました。2018年度は2019年2月28日時点の件数で、契約してからの相談が多く、平均の契約購入金額は2,000万円を超えて推移しています。国民生活センターは、投資にはリスクがあり、もうかるとは限らないと呼びかけています。

研究で分かっていること

個人のワンルームに一番近いのは宗（2017年）の研究です。国の統計の空室率は、民間データより高く出ていました。

次に読む

欄Aで手元に残る額が出たら、次の困りごとは、減価償却の赤字で税がいくら減るかです。

• 赤字100万円で減る税を税率7段階で計算した、不動産投資の税金対策の仕組み

このサイトで次に調べる候補: 不動産投資 初期費用 シミュレーション（買うときにかかるお金を先に知りたい人向け）

出典

1. 神崎清志（2013）「商業用不動産の実際のキャッシュフロー計測手法およびその不動産価格変動ドライバー計測への応用」日本不動産学会誌 27巻1号. https://doi.org/10.5736/jares.27.1_104
2. 宗健（2017）「住宅・土地統計調査空き家率の検証」日本建築学会計画系論文集 82巻737号. https://doi.org/10.3130/aija.82.1775
3. 西颯人・浅見泰司・田中和氏（2025）「賃貸住宅市場における空室期間と賃料の関係 ─東京２３区におけるサブマーケット間の差異に着目して」都市計画論文集 60巻3号. https://doi.org/10.11361/journalcpij.60.1635
4. 辻井浩平・太田明（2026）「用途別にみたキャップレート・純営業収益の決定要因に関する実証分析－J-REIT が保有する東京23 区のオフィス・共同住宅を対象として－」人工知能学会第二種研究会資料 BI-029. https://doi.org/10.11517/jsaisigtwo.2026.BI-029_04
5. 総務省『令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報）』2023年. https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/g_kekka.pdf
6. 日本不動産研究所『第54回 不動産投資家調査』2026年. https://www.reinet.or.jp/pdf/REIS/published-document_main_the-japanese-real-estate-investor-survey_202604.pdf
7. 国民生活センター 2019年3月28日公表の資料（PIO-NETの相談件数）. https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20190328_1.html
8. 国土交通省「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」. https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001368270.pdf
9. 国税庁「No.5404 中古資産の耐用年数」. https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5404.htm
10. 国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」. https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf
11. 総務省「固定資産税の概要」. https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_08.html

この記事は、AI で下書きし、公式の資料と論文で確かめてから公開しています。